李媽媽的佈告欄

財團法人國土規劃及不動產研究中心  楊宗憲分析整理

    房地產由於具有與一般商品不同的基本特性，像是區位的獨特性或是面積、類型、屋齡等基本條件的差異性等等，因此在衡量房地產的價格時，通常是針對個別房地產進行估價。而一般商品由於規格、品質一致，計算價格的變動一般並不會產生誤差，例如台積電的股票今年7月1日每股50元，至今年12月31日每股75元，我們可說台積電的股票半年內上漲50%，因為基本上股票是同質性的商品，每張股票之間的價值並不會有差異。但同時間若大安區的房價平均一坪40萬元，至今年底大安區的房價若平均一坪50萬元，我們因為樣本內各成交房屋間之差異性而無法斷定大安區的房價的確漲了25%。

    此外，大安區的房價與中山區的房價會有差異，甚至在大安區相毗鄰房屋的房價可能也會有差異，因此在衡量台北市房價的變動時，若無法統一衡量的標準或對象，就很容易產生誤差。

    目前市場上出現許多房價變動的消息或指標，有部分可能並未考量到房屋的異質性。例如某報指稱從某房屋公司的成交資料顯示台北市的房價較去年同期上漲10%，這類資訊可能存在以下幾項問題：

1. 選樣誤差的問題：不同時期成交的房屋可能類型或區位分配不同。例如去年可能文山區成交房屋較多，今年可能大安區成交房屋較多，所以宣稱今年房價上漲，可能是因為大安區房價原本就較文山區高，並非是真正房價上漲。

2. 樣本代表性的問題：目前國內房地產買賣並未強制登記真實成交價格，而房屋公司的成交資料庫僅能代表該公司經手房屋的價格變動，無法證明其變動反映了整體房市的價格變動。

3. 未固定比較對象的問題：由於國內住宅市場主要以面積計價，因此當以總價表示房價變動時，比較的基準便很重要。例如依成交資料顯示，去年每戶平均為500萬元，今年每戶平均600萬元，房價卻不一定是上漲，因為若去年平均面積遠較今年低，則房價可能是下跌。因此是否有固定比較的對象也是衡量房價變動訊息是否可信的重點。

以下介紹目前市場上定期發布的房價指標，及其代表的價格變動的意義，以作為各界在判斷房價變動的參考。

一、 信義房價指數
信義房價指數是信義房屋仲介股份有限公司(以下簡稱信義房屋)委託美國西維吉尼亞大學的華裔教授周昆，利用該公司之仲介成交資料庫，於1994年開始每季定期發布的中古屋價格指數。它的特色是利用特徵價格法(Hedonic Price Theory)來衡量房屋價格變動，運用統計模型計算價格變動並固定房屋屬性，理論上可反映房價變動。但在運用該資料時有幾點應注意如下：
1. 由於該項指標是以中古屋的交易價格編製而成，僅代表中古屋市場的價格變動，與不同次市場(如預售屋與新屋市場、法拍屋市場)間的價格波動幅度可能不盡相同。

2. 信義房屋公佈的台灣地區房價指數包含台北市、台北縣、台中市、及高雄市四個地區，並未包含其他地區的房價變動。此外，有時基於台北縣市的成交樣本數較多，總指數的變動有時會偏向台北縣市房價指數的變動趨勢。

3. 地區性的指數無法相互比較。這是一般價格指數常見的判讀原則。各縣市指數僅代表該縣市的房價差異，不同縣市間的房價指數無法相互比較。例如台北市本季的房價指數若為120，台北縣若為110，此二數字各自表達其與過去某年指數為100之差異，但二者之間並無任何相關性，也無法相比較。

二、 北區房價指數
    北區房屋仲介股份有限公司於2002年第3季發布「北區房價指數」，這是以北區房屋仲介成交資料庫所編製的中古屋房價指數，代表桃園縣、新竹市、新竹縣等三縣市的房價變動趨勢。它的特色是將個別成交房價加以平均後，再以消費者物價指數(CPI)平減後所得到的平減指數。但在運用時應注意以下幾點：
1. 該指數為中古屋價格指數，僅代表中古屋市場的房價變動趨勢。

2. 北區房價指數包含北桃園(桃園市、龜山鄉、八德市、大溪鎮、大園鄉、蘆竹鄉)、南桃園(中壢市、平鎮市、龍潭鄉、楊梅鎮、新屋鄉、觀音鄉)、新竹市、新竹縣等四個區域指數。因此該項指數僅代表這些地區整體的房價變動。

3. 由於該指數經過消費者物價指數平減，因此其變動趨勢會較為平緩，相對的也反映實質房價變動趨勢；但在物價變動劇烈時期，該指數變動可能會與一般房價變動感受有較大差距，這是因為經平減後之房價指數與一般房價指數的落差較大的關係。

三、 國泰房地產指數
    國泰建設公司委託政治大學台灣房地產研究中心，利用該公司的市調資料庫，運用特徵價格法於92年第1季起發布國泰房地產價格指數，該指數是代表預售屋及新成屋的價格變動趨勢，涵蓋台北市縣、台中市縣、台南市縣、高雄市縣、及屏東縣市等地區的房價變動。它的特色是整合個案的平均價格、屬性、規模及議價空間，運用特徵價格法及拉式(Laspeyres)指數公式固定房屋屬性並計算價格指數。但在運用時應注意以下幾點：
1. 該指數為預售屋及新屋的房價指數，僅代表這類房屋市場的價格變動趨勢。

2. 該指數包含地區為台北市縣、台中市縣、台南市縣、高雄市縣、及屏東縣市等地，不在上述地區範圍內的房屋市場變動趨勢則無法得知。且其分類指數(台北市、台北縣、台中都會區、高雄都會區)代表該地區的整體房價水準及變動，並不一定反映個案價格的變化。

3. 該公司的市調資料並非只有國泰建設興建銷售個案，而是市場上出現的大部分個案(含其他公司)皆包含在內，因此該指標在反映整體預售及新成屋市場的價格變動應具有代表性。

現有房價指數性質比較

資料來源：原始資訊由信義房屋、北區房屋、國泰建設提供，財團法人國土規劃及不動產研究中心整理。